# 2009년 말, 서울에선 두 대형 쇼핑공간이 문을 열기로 되어 있었다. 영등포 공장터를 개발한 ‘타임스퀘어’, 그리고 강남 송파 분당의 중심에 위치한 ‘가든파이브’였다. 타임스퀘어는 유동인구는 많지만 사창가가 있던 낙후 지역이었고, 가든파이브는 중산층 아파트 밀집지역이었다. 결과는? 타임스퀘어는 1년 만에 매출 1조1000억원을 기록하며 신세계백화점 강남점보다 많은 돈을 벌었다. 반면 가든파이브는 완공하고도 계약률과 입점이 저조해 완공 16개월 뒤에야, 그것도 입점률 30%인 초라한 상태로 간신히 개장했다.

 

# “서울 중심 용산, 한국판 맨해튼 꿈!” 화려한 구호를 내세우며 세계에서 가장 유명한 스타 건축가 19명을 한꺼번에 불러 추진중인 용산국제업무지구 프로젝트는 규모가 31조원에 이르는 세계적으로도 유례가 없는 초대형 도시개발 사업이다. 수십층짜리 빌딩 수십개가 용산 옛 철도기지창 부지와 한강변 서부이촌동 일대에 들어선다. 사업에는 국내 대기업들이 모두 출동해 한발씩 담그고 있다. 그럼에도 대부분의 도시계획 전문가는 단언한다. “용산은 성공할 수도 없고 성공해서도 안 되는 프로젝트입니다. 안타깝지만 이 프로젝트가 실패해야 오히려 정신차릴 수 있습니다.”

 

	» 도시개발, 길을 잃다. 김경민 지음/시공사ㆍ1만3800원

부동산 학자, 한국에 돌아와 놀라 책을 쓰다 미국 하버드대학에서 박사 학위를 따고 보스턴의 부동산 전문회사에서 분석과 컨설팅을 하다가 서울대 환경대학원 교수가 되면서 한국에 돌아온 김경민 교수는 서울에서 도저히 이해하기 어려운 ‘황당한’ 현상과 마주쳤다. 도시의 얼굴을 바꾸는 거대 부동산 개발사업들이 자본주의와 부동산에 대한 기본적 이해조차 없이 추진되는 점이었다.

 

김 교수는 이런 대형 사업들의 추진 과정과 문제들을 분석해 최근 <도시개발, 길을 잃다>란 책을 펴냈다. 늘 단기 차익만 노리는 건설업체들, 이들의 광고로 먹고사는 보수언론, 그리고 이 둘에게 휘둘리며 공공성을 지키기는커녕 훼손하는 서울시와 정부의 ‘토건 마피아’ 같은 동맹구조 속에서 일그러질 대로 일그러진 현실을 학자가 처음으로 명쾌하고 날카롭게 분석한 책이란 점에서 의미가 크다. 한국적 도시개발의 실체를 통해 도시와 부동산, 뉴타운 문제 등은 물론 지금 저축은행들이 위기에 몰리는 피에프 문제까지 폭넓게 이해할 수 있게 도와주는 친절한 책이기도 하다.

 

한국에만 없는 것, 디벨로퍼 김 교수가 가장 중요하게 지적하는 것은 ‘디벨로퍼 없는’ 개발 실태다. 디벨로퍼는 부동산 개발을 기획하고 주도하면서 책임지는 전문기업을 말한다. 그런데 한국에선 디벨로퍼는 없고 대신 여러 기업들이 모여 만든 사업용 일회성 회사인 ‘프로젝트 파이낸싱(피에프, PF) 투자회사’만 존재한다. 처음부터 책임소재가 불분명할 수밖에 없는 구조다.

반면 선진국에선 자기 이름을 걸고 사업하는 디벨로퍼가 개발을 주도하고, 특히 대규모 개발에는 관이 직접 ‘공공 디벨로퍼’가 되어 참여한다. 특히 송도 신도시나 용산국제업무지구처럼 정부가 민간에 인센티브를 제공하는 초대형 사업에선 관이 더욱 적극적으로 들어가 어떤 공익을 만들어 낼지 검토하면서 지역 저소득층과 서민의 목소리를 대변한다. 한국에선 거꾸로 관이 시민들의 공익을 침해하고 업자들의 이익을 키워주기에 바쁘다.